L'INVESTISSEUR-EMPRUNTEUR
L’investisseur-emprunteur présente des spécificités propres dans le cadre d’un projet immobilier professionnel. Son profil financier, sa capacité d’autofinancement et la structuration de son financement influencent directement l’octroi du crédit et la décision des comités, tant en crédit bancaire qu’en crédit-bail immobilier.
Le rôle central du financement pour l’investisseur immobilier
Le financement constitue très souvent la ressource principale de l’investisseur immobilier professionnel, dont l’octroi conditionne généralement la réalisation de l’opération. Il fait l’objet d’une stratégie définie, aussi bien en crédit bancaire qu’en crédit-bail immobilier. Même lorsque l’investisseur dispose d’une capacité d’autofinancement importante, il est rare qu’il la mobilise en totalité pour une seule opération. Cette capacité demeure toutefois très généralement au moins deux fois supérieure à celle de l’entreprise utilisatrice du bien. Ce choix répond à des objectifs de rentabilité et à la volonté de conserver une capacité à mener plusieurs opérations concomitantes.
Analyse des comités de crédits et niveau d’autofinancement
Les décisions des comités de crédits sont, dans ce contexte, plus facilement prévisibles en raison de l’application de règles financières plus simples et plus précises. Elles reposent notamment sur les ratios financiers de l’investisseur, identiques dans le cadre des accords de Bâle 3 et 4, sur les ratios financiers de l’entreprise locataire du bien, ainsi que sur le taux d’autofinancement. Il est fréquent que les comités de crédits exigent un niveau d’autofinancement plus élevé de la part de l’investisseur. Les fourchettes d’autofinancement demandées apparaissent ainsi corrélées au niveau de risque inhérent au futur locataire, permettant d’anticiper la décision du comité de crédits.