LE CRÉDIT BANCAIRE
Le financement immobilier repose majoritairement sur le crédit bancaire, dont les modalités, les coûts et les exigences ont fortement évolué ces dernières années. Entre types de prêts, impact réglementaire, choix du taux, niveau d’autofinancement et garanties demandées, il est essentiel de bien appréhender les mécanismes pour sécuriser et optimiser son projet immobilier.
Les types de crédits bancaires
Le prêt amortissable, à échéances constantes, constitue la forme de financement la plus couramment utilisée. Il permet un remboursement progressif du capital et des intérêts sur toute la durée du crédit. Il existe également des prêts avec franchise de capital, dans lesquels le remboursement du capital est différé lors des premières échéances, seules les charges d’intérêts étant payées. Cette formule présente l’avantage de limiter l’impact sur la trésorerie au démarrage du projet, mais engendre en contrepartie un coût financier global plus élevé. D’autres structures de prêts existent, bien que plus marginales sur ce type de durée.
Coût financier, réglementation et autofinancement
Bien que dans cette période post-Covid, depuis 2022, le niveau d’Euribor 3 mois demeure relativement stable entre 2,00 et 3,50 %, le coût du crédit bancaire tout en étant aujourd’hui plus visible, est globalement plus élevé. L’entrée en application progressive des accords de Bâle 3 puis Bâle 4, dont l’échéance finale est prévue en 2027, impose aux banques un renforcement de leurs fonds propres afin de mieux couvrir leurs coûts opérationnels et leur risque de crédit. Ces exigences incluent notamment la collecte et l’exploitation de données, l’ajustement des outils d’intelligence artificielle et un reporting renforcé. En conséquence du nouveau système des accords de Bale 3 et 4, les taux d’intérêt accordés sont et resteront structurellement plus élevés afin de rémunérer ces impositions réglementaires. Par ailleurs, un autofinancement compris entre 20 et 40 % est généralement exigé, selon le scoring de l’emprunteur, alors qu’il était quasi absent avant le credit crunch.
Taux d’intérêt, garanties et accompagnement
Si le taux variable peut sembler plus attractif au démarrage du crédit, nous vous recommandons le taux fixe. D'autant plus que son niveau actuel reste historiquement bas, contrairement au taux variable dont l’évolution demeure incertaine, en particulier sur le long terme. Les garanties demandées portent le plus souvent sur le bien financé, via une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, cette dernière solution étant environ deux fois moins coûteuse.