VOS SOLUTIONS FINANCIÈRES EN IMMOBILIER D'ENTREPRISE
Face à un ou plusieurs refus de crédit bancaire, un propriétaire de son actif immobilier d’exploitation peut rechercher des solutions adaptées à son besoin de cash. Depuis le credit crunch de 2007-2008, marqué par un resserrement du crédit bancaire lié à la crise financière mondiale, les usages bancaires français ont profondément évolué.
Les évolutions structurelles du système bancaire
Il y a vingt ans, l’obtention d’un crédit paraissait bien plus accessible, notamment sans autofinancement. Mais l’application des Accords de Bâle 3 (2010) puis de Bâle 4 (2016), destinés à prévenir de futures crises financières, a instauré des règles prudentielles communes à l’espace européen. Ces accords obligent les banques à renforcer leurs fonds propres afin de mieux absorber le risque de défaillance d’un crédit accordé.
La finalisation de Bâle 3 via Bâle 4, introduite en 2017 et déployée entre 2023 et 2027, impose une hausse supplémentaire des fonds propres des banques françaises, pouvant atteindre 20 % pour certaines. Cette évolution requiert des systèmes plus puissants, une collecte et une gestion de données plus fines, et un contrôle renforcé du risque emprunteur. Pour les entreprises, l’impact immédiat se traduit par le respect constant de règles de scoring : cotation Banque de France, ratios de résultat, gearing (endettement bancaire net / fonds propres), évolution des indicateurs financiers et taux d’autofinancement compris entre 20 et 40 % selon la qualité financière.
Les solutions alternatives au crédit bancaire
Dans ce contexte, des solutions alternatives peuvent répondre à un besoin de cash à une étape stratégique de la vie de l’entreprise. Elles peuvent accompagner un projet de croissance rentable générant néanmoins un besoin accru de BFR, une opération de croissance externe améliorant les économies d’échelle et la rentabilité du groupe, ou encore l’extension d’un bien immobilier pour soutenir une croissance pérenne.
À contrario, elles peuvent intervenir dans une situation de restructuration ou de dégradation financière, afin de retourner l’entreprise après la mise en place de nouvelles règles de gestion, d’éviter une conciliation, une cessation de paiement ou un redressement judiciaire, ou d’accompagner une sortie de plan de continuation.
Immobilier d’exploitation : allocation du capital et logique d’externalisation
Dans un territoire où près des deux tiers des entreprises détiennent leur immobilier d’exploitation en pleine propriété, contre environ 25 % outre-Atlantique, la question de l’allocation du capital se pose. Le cash mobilisé pour l’acquisition du bien immobilier n’aurait-il pas été plus utile aux cycles d’exploitation et d’investissement ?
Dans un espace-temps de plusieurs décennies, considérer l’actif immobilier davantage comme un outil d’exploitation que comme un actif patrimonial à valorisation variable, souvent dépendant de sa valeur locative à court ou moyen terme plus que de sa valeur vénale, conduit à s’interroger sur son externalisation. L’objectif est alors de privilégier le bon fonctionnement global de l’outil de production plutôt que la focalisation immédiate sur la valeur vénale du bien.