LE LEASE-BACK IMMOBILIER
Le lease-back immobilier est une opération de refinancement consistant à céder un actif immobilier d’exploitation existant tout en en conservant l’usage. Cette solution permet de dégager de la trésorerie à partir d’un bien détenu en pleine propriété, selon des modalités encadrées proches du crédit-bail immobilier.
Définition et prix de cession
Le lease-back immobilier repose sur la cession d’un actif immobilier d’exploitation détenu en pleine propriété par la société utilisatrice à un crédit-bailleur immobilier qui vous le reloue ensuite. Une valeur résiduelle de rachat est prévue au terme du bail, conformément aux principes et usages du crédit-bail immobilier. Le prix de cession correspond en général à une quotité de la valeur vénale du bien, établie par une expertise indépendante et réalisée par un cabinet reconnu. La quotité de refinancement varie selon les financeurs, avec un plafond rarement supérieur à 70 % de la valeur du bien.
Durée du lease-back et logique de risque
La durée théorique d’un lease-back immobilier peut aller jusqu’à 15 ans. En pratique, elle est régulièrement fixée à 12 ans, voire moins, en fonction de la duration résiduelle de l’actif. La baisse des taux d’intérêt, assurant des charges de remboursement relativement basses sur la période récente (Euribor 3 mois autour de 2,00 % sur la décennie 2016-25 bien que plus élevé depuis 2022 : période post-Covid, guère Russie-Ukraine), a contribué à ce raccourcissement des durées. Cette approche permet également une meilleure gestion du risque résiduel à long terme pour le financeur, avec un remboursement plus rapide du capital restant dû par le crédit-preneur. Elle s’inscrit dans le cadre du déploiement des accords de Bâle 3 et 4. Selon le crédit-bailleur, une durée plus courte peut aussi être retenue pour anticiper une éventuelle décote du bien, liée à sa qualité immobilière, son ancienneté ou son caractère spécifique.
Fiscalité et traitement des charges
Depuis 2013, la fiscalité applicable à la plus-value d’une opération de lease-back immobilier est redevenue classique. Elle correspond à la différence entre le montant du refinancement ou le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, et est assujettie au taux de l’impôt sur les sociétés. Les charges de remboursement du crédit-bail immobilier restent intégralement déductibles du résultat. De la même manière que les charges locatives d’un bail commercial.
Avantages et inconvénients du lease-back immobilier
Le lease-back immobilier constitue une solution particulièrement adaptée aux sociétés cotées 3 ou 4 auprès de la Banque de France. En revanche, lorsque l’objectif du projet consiste uniquement à générer de la trésorerie pour l’exploitation courante ou la restructuration de l’entreprise, la probabilité d’un accord de crédit demeure faible. Le refinancement est en effet analysé par les banquiers comme un endettement supplémentaire dans leur scoring global. Par ailleurs, le montant refinancé reste toujours inférieur à la valeur réelle de marché. Enfin, le coût financier et les charges de remboursement, sous forme de loyers, sont plus élevés que dans le cadre d’un crédit-bail immobilier classique. Du fait d’une durée raccourcie, les charges de remboursement ne sont pas étalées dans le temps du long terme.