LA CESSION DU CONTRAT DE
CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER
La cession du contrat de crédit-bail immobilier est une formule encore peu rencontrée, malgré plusieurs avantages opérationnels et financiers. Elle repose sur le transfert du contrat à un tiers, selon des modalités proches de celles d’une cession immobilière classique, tout en conservant la structure existante du crédit-bail.
Principe de la cession du contrat de crédit-bail immobilier
Le principe consiste à céder le contrat de crédit-bail immobilier à un tiers, qui peut être un investisseur immobilier, devenant alors le nouveau crédit-preneur pour la durée restante du contrat en cours. La base de la cession est identique à celle d’une cession de l’actif immobilier lui-même, notamment en prenant référence à la valeur de marché du bien. Le prix est composé de deux éléments : le capital restant dû du crédit-bail immobilier et une soulte. Le montant de cash versé par le repreneur au cédant correspond à cette soulte, soit la différence entre la valeur de marché du bien immobilier et le capital restant dû. Toute cession du contrat nécessite l’agrément préalable du crédit-bailleur, accord qui reste rarement refusé.
Avantages de la cession du contrat
La cession du contrat de crédit-bail immobilier présente un processus administratif plus simple et une opération globalement moins coûteuse. Elle permet également d’éviter, pour le cédant, le remboursement anticipé du crédit-bail immobilier avant la revente du bien, contrairement à une opération de sale & lease-back immobilier. Cette structure évite ainsi deux transferts successifs de propriété.
Inconvénients et contraintes de financement de la soulte
Lorsque le repreneur souhaite financer la soulte par un crédit bancaire, les établissements de crédit manifestent régulièrement des réticences. D’une part, le financeur privilégie le financement d’un actif tangible et éprouve davantage de difficultés à financer une valeur immatérielle, d’autant plus que l’actif immobilier reste la propriété du crédit-bailleur et ne peut être donné en garantie hypothécaire. D’autre part, le financeur se trouve contraint de rechercher une garantie distincte et non directement liée à l’objet du financement.
Pour ces différentes raisons, des montages financiers reposant sur l’autofinancement, nous avons néanmoins validés de la soulte avec plusieurs investisseurs immobiliers professionnels.