LE CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER
Le crédit-bail immobilier est une solution de financement d’un immeuble à usage professionnel, reposant sur un mécanisme de location assorti d’une option de rachat. Il permet d’agir sur la trésorerie, la fiscalité et la structuration financière du projet, tout en offrant une grande souplesse dans les modalités de remboursement.
Définition et valeur résiduelle
Le crédit-bail immobilier correspond au financement d’un immeuble professionnel par un établissement de crédit, sous la forme d’une location comprenant une option de rachat au profit du locataire, à un prix fixé contractuellement, appelé valeur résiduelle. Cette option de rachat s’exerce au terme du contrat. En pratique, la valeur résiduelle est le plus souvent symbolique et fixée à 1 €. Cette valeur peut toutefois être utilisée pour ajuster le niveau des charges de remboursement du crédit-bail immobilier. Par exemple, une valeur résiduelle fixée à 10 % permet de diminuer d’autant les charges de remboursement et d’améliorer la trésorerie.
Durée et montants
La durée d’un crédit-bail immobilier est comprise entre 8 et 15 ans, les durées de 12 et 15 ans étant les plus couramment utilisées. La durée de 12 ans présente un avantage spécifique : le contrat n’est pas publié à la Conservation des hypothèques lors de sa signature, contrairement aux baux d’une durée supérieure. Le montant théorique minimum est fixé à 200 000 €, bien que de nombreux établissements de crédit-bail immobilier imposent un seuil minimal de 1 000 000 €. Cette solution est d’autant plus fréquemment rencontrée que le montant de l’opération est élevé.
Avantages financiers, fiscaux et de trésorerie
Le crédit-bail immobilier permet de financer jusqu’à 100 % du projet, avec ses frais en supplément. Il offre un avantage fiscal lié à l’amortissement accéléré sur la durée du crédit-bail immobilier, amortissement qui n’existerait pas si le bien était détenu en pleine propriété. La quote-part du foncier est toutefois exclue de ce suramortissement. Les loyers peuvent être aménagés avec souplesse, notamment via des loyers minorés sur les premières années puis majorés par la suite, ou par une périodicité de remboursement adaptée au cycle saisonnier des encaissements.
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Autofinancement réduit – Meilleure fiscalité – Trésorerie mieux conservée.
Subventions et sorties anticipées
Les subventions publiques sont plus facilement mobilisables dans un montage en crédit-bail immobilier, bien que les aides soient directement perçues par l’établissement de crédit, propriétaire du bien. Cette situation peut notamment se rencontrer dans le cadre de zones d’activité concertées (ZAC). Par ailleurs, une sortie anticipée du contrat de crédit-bail immobilier est possible à partir de la huitième année.