Comparaison du sale & lease-back et
du lease-back immobilier

Les probabilités du succès de l'opération

Simplement, une opération de lease-back classique avec un crédit-bailleur nous ramène à rechercher un accord de crédit qu'il faut relier aux actuelles problématiques de restriction.

Les sociétés exclues de l'étude du refinancement par un crédit-bailleur

D'une part, les sociétés cotées 5 et 6 en Banque de France le plus souvent exclues.
Egalement, extrême attention du financeur à la réelle utilisation du cash levé : d'abord aux fins d'investissement et plus rarement aux fins de trésorerie.

  • Dans un cadre de restructuration de la société, solution plus difficile à déployer.
  • Dans un cadre de croissance de la société, solution plus facile à mettre en oeuvre.

Le cadre de l'analyse d'un investisseur immobilier

Opération qu'il considère d'abord sous son prisme immobilier. L'étude financière du cédant-futur locataire est plus basique et rarement « scorée ». A la différence du financeur.
De même qu'en cas de défaillance du futur locataire, son expertise de la gestion du bien immobilier est plus habituelle que celle possédée par un créancier classique.

  • Quelle que soit la qualité financière de la société, la qualité immobilière du bien primera le plus souvent.

Les différences techniques :

La valeur de cession

Au prix du marché pour une opération de sale & lease-back,
Sur une quotité de la valorisation d'un cabinet expert pour un lease-back : la quotité de 70 % assez régulièrement retenue, ne constitue pas pour autant une règle.
L'ancienneté du bien demeure un critère déterminant.

Nous constatons assez régulièrement une différence de 25-30 % lorsque nous sommes interrogés pour une opération de refinancement à proposer à notre client selon les 2 formules.

La valeur résiduelle de rachat et la fiscalité actuelle du lease-back immobilier

Option de rachat du lease-back : 1 € le plus souvent. Comme pour tout contrat de crédit-bail immobilier habituel.
Option de rachat du sale & lease-back : plutôt du montant initial de cession. Comme s'il s'agissait d'une vente normale d'une certaine manière.
La fiscalité avantageuse du lease-back étalant la plus-value sur la durée du crédit se termine au 31 décembre 2012, elle revient au régime classique d'imposition des plus-values à compter du 1er janvier 2013.

Le coût d'une opération de sale & lease-back immobilier

Valeur du loyer annuel de départ : de 9 à 12 % du montant de la cession.
En terme de décaissement de trésorerie : plus ou moins le niveau des charges annuelles de remboursement d'un crédit-bail immobilier de 12 ou 15 ans.
Coût beaucoup moins élevé que celui d'une ligne obligataire : parmi les plus abordables, la Ligne OC+ gérée par la CDC (Caisse des Dépôts et Consignation) et le FSI (Fonds Stratégique d'Investissement) est assez fréquemment déterminée à 14 % (la fourchette entre 12 et 15 %).


Télécharger notre plaquette présentation du sale & lease-back immobilier (pdf)




«Vos solutions financières en immobilier d'entreprise»

©2016 TC CONSEILS - SARL au capital de 20.000 € - RCS Bordeaux 500360623 - 3 quai des Chartrons - 33000 Bordeaux
Contactez-nous