Comparaison du sale & lease-back et
du lease-back immobilier

Les probabilités du succès de l'opération

Assez simplement, une opération de lease-back classique avec un crédit-bailleur nous ramène à rechercher un accord de crédit, lié à ses actuelles problématiques de restriction.

Les sociétés exclues de l'étude du refinancement par un crédit-bailleur

En premier lieu, les sociétés cotées 5 et 6 en Banque de France souvent exclues.
Egalement, extrême attention du financeur à la réelle utilisation du cash levé : d'abord aux fins d'investissement, plus rarement aux fins de trésorerie.

• Dans un cadre de restructuration de la société, solution plus difficile à déployer.
• Dans un cadre de croissance de la société, solution plus facile à mettre en oeuvre.

Le cadre de l'analyse d'un investisseur immobilier

Opération avant tout qu'il considère sous son prisme immobilier. Etude financière du cédant-futur locataire plus simple. A la différence du financeur.
De même qu’en cas de défaillance du futur locataire, son expertise de la gestion du bien immobilier est plus habituelle que celle possédée par un créancier classique.

• Quelque soit la qualité financière de la société, la qualité immobilière est davantage regardée.

Les différences techniques :

La valeur de cession

Au prix du marché pour une opération de sale & lease-back.
Sur une quotité de la valorisation d'un cabinet expert pour un lease-back : en général de 70%.
Différence de 30 % grosso modo.

La valeur résiduelle de rachat et la fiscalité actuelle du lease-back immobilier

Option de rachat du lease-back : 1 € le plus souvent. Comme pour tout contrat de crédit-bail immobilier habituel.

Option de rachat du sale & lease-back : plutôt du montant initial de cession. Comme s'il s'agissait d’une vente normale d’une certaine manière.

Fiscalité actuelle du lease-back étalant la plus-value sur la durée du crédit.

Coût d'une opération de sale & lease-back immobilier

Valeur du loyer annuel de départ : entre 9 et 12 % du montant de la cession.

En terme de décaissement de trésorerie, environ le niveau des charges annuelles de remboursement d'un crédit-bail immobilier d'une durée de 12 ou 15 ans.
Coût beaucoup moins élevé que celui d'une ligne obligataire : ligne OC+ de la CDC parmi les plus accessibles, à 14 % notamment.

Télécharger notre plaquette présentation du sale & lease-back immobilier (pdf)