Le lease-back immobilier
Définition :
Cession de votre actif immobilier existant en pleine propriété à l'usage de votre société qui le cède à un crédit-bailleur immobilier qui vous le reloue ensuite. Une valeur résiduelle de rachat au terme du bail est prévue, selon les principes et usages du crédit-bail immobilier.
Prix de cession :
En général : une quotité de la valorisation du bien établie par un cabinet renommé (CBRE, Roux, Galtier…). Quotité de refinancement peu différente selon les financeurs : assez souvent 70 %. En période de reprise économique, elle a pu être plus élevée précédemment.
Durée :
Théoriquement jusqu'à 15 ans. On observe très souvent une durée moins longue, tenant compte de l'éventuelle décote du bien à terme, surtout s'il est spécifique. Comme une usine. Qualité immobilière du bien davantage analysée que dans le cadre d'un crédit-bail immobilier normal.
Avantages :
La fiscalité actuelle jusqu'au 31 décembre 2012 permet un étalement de la plus-value sur la durée du refinancement sans pouvoir être supérieur à 15 ans. Après cette date, toute nouvelle opération reverra de nouveau sa plus-value assujettie au taux de l'IS.
Inconvénients :
- Taux d'accord de crédit moins élevé que pour un crédit-bail immobilier classique, compte tenu du risque plus élevé pris par l'établissement de crédit refinanceur,
- Montant refinancé du bien en lease-back immobilier presque toujours inférieur à sa valeur de marché,
- Coût financier et charges de remboursement (loyers) plus élevés que dans le cadre d'un crédit bail immobilier classique.
