Son mécanisme - Son Marché - Ses effets
Sa définition juridique la plus simple
Cession-bail : Opération par laquelle une société propriétaire du bien immobilier à l'usage de son exploitation, le cède à un tiers, lui relouant selon un bail commercial pour ce même usage. Prix de cession : au prix du marché. Bail commercial : ferme. Le plus souvent de 9 ans, voire plus. Option de rachat : Elle peut être prévue au départ de l’opération pour une levée d'option à l'échéance du bail. Environ du même montant que le prix de cession initial.
Le mécanisme du sale & lease-back immobilier revient à 3 actes juridiques distincts mais concomitants :
- la cession pure de l'actif immobilier de son utilisateur à un investisseur immobilier.
- la signature d'un bail commercial ferme entre le cessionnaire et le cédant toujours utilisateur du bien.
- la signature d'une promesse unilatérale de vente du cessionnaire au cédant devenu locataire dont l'effet se produira au terme du bail.
Si la promesse unilatérale de vente (l'option de rachat pour le cédant devenu locataire) n'est pas signée, l'opération revient in fine à une cession-bail.
L'identité du tiers acquéreur
Investisseur immobilier d’entreprise pour lequel il s'agit du métier habituel : Foncière cotée ou non, fonds français ou européen… Plus rarement une OPCI.
En fonction de la croissance du risque résultant de l'opération du sale & lease-back immobilier :
Davantage de groupe d'investisseurs privés de taille importante doté d'un savoir-faire plutôt financier.
Investisseurs par exemple d'anciens industriels réinvestissant leur fortune une fois réalisée la cession de leur groupe.
Ressources de l'investisseur pouvant émaner de family offices.
Le marché initial et ses perspectives
Jusqu'en 2008, selon CBRE : 50 % des opérations européennes réalisées en Allemagne et Angleterre. De 2004 à 2008, croissance du marché européenne de 330 %.
En France : 70 % des entreprises françaises possèdent leur actif immobilier.
Contre 18 % aux USA par exemple.
En 2010, selon l'ORIE (Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Ile-de-France) : 1.4 Milliards d'€ d'opérations de sale & lease-back immobilier et 1.5 Milliards d'€ d'opérations de cession-bail réalisées en France.
L'actuelle restriction de l'accès au crédit laisse à penser que de plus en plus d'entreprises de taille moyenne trouvent une réponse financière au travers du sale & lease-back immobilier (renforcement des fonds propres – désendettement – gestion optimisée du cash-flow), telle que nous la définissons ci-après.
Les effets positifs immédiats
Solution juridiquement immobilière, motivations et effets d'abord financiers :
- Désendettement important de crédits bancaires. A propos de concours bancaires - dettes senior - crédits syndiqués… le plus souvent.
- Capacité d'emprunt bancaire mécaniquement retrouvée A propos des futurs cycles d'investissement : Encours de crédits immédiatement moins élevés, ratios financiers (fonds propres sur endettement par exemple) largement améliorés. Enfin, ressource bancaire à court terme (concours bancaires) davantage consacrée au working capital (le BFR d'exploitation). NB : le financement bancaire de l’actif immobilier : crédit fréquemment le plus important d'une société sur une longue partie de sa vie. Avec sa propre capacité d'emprunt d'autant absorbée peut-être au détriment de son exploitation.
- Fonds propres renforcés Situation nette de la société reflétant beaucoup mieux sa réelle valeur économique, une fois l'actif immobilier externalisé. Opération également adaptée dans une perspective de cession de l’entreprise à moyen terme.
Nous avons réalisé plusieurs opérations de cession d'actifs immobiliers sur ce modèle : du plus spécifique (usine) au plus banal (entrepôt ou local commercial).
Télécharger notre plaquette présentation du sale & lease-back immobilier (pdf)
