Son mécanisme - Son Marché - Ses effets

Sa définition juridique la plus simple

Cession-bail :
Opération par laquelle une société propriétaire du bien immobilier à l'usage de son exploitation, le cède à un tiers, lui relouant ensuite selon un bail commercial pour ce même usage.

Prix de cession : au prix du marché.

Bail commercial : ferme. Le plus souvent de 9 ans, voire plus.

Option de rachat :
Elle peut être prévue au départ de l'opération pour lever l'option de rachat à l'échéance du bail. Environ du même montant que le prix de cession initial.

Le mécanisme du sale & lease-back immobilier revient à 3 actes juridiques distincts mais concomitants :

  • la cession pure de l'actif immobilier de son utilisateur à un investisseur immobilier professionnel.
  • la signature d'un bail commercial ferme entre le cessionnaire et le cédant toujours utilisateur du bien.
  • la signature d'une promesse unilatérale de vente du cessionnaire au cédant devenu locataire dont l'effet se produira au terme du bail.

La promesse unilatérale de vente prévoit une option et non une obligation de racheter le bien au terme du bail au bénéfice du cédant devenu locataire. S'il ne souhaite pas la lever au terme du bail, l'opération reviendra finalement à une cession-bail.

L'identité du tiers acquéreur

Un investisseur immobilier d'entreprise pour lequel il s'agit du métier habituel est souvent une Foncière cotée ou non, un OPCI (Organisme en Placement Collectif Immobilier). Leur volume géré et leur allure institutionnelle les amènent assez souvent à rechercher des actifs immobiliers à risque limité.

En fonction de la croissance du risque liée à l'opération du sale & lease-back immobilier :
Davantage de groupes d'investisseurs privés de taille importante dotés d'un savoir-faire beaucoup plus financier. Investisseurs par exemple anciens industriels réinvestissant leur fortune une fois réalisée la cession de leur groupe.
Ressources de l'investisseur pouvant émaner de family offices, à la recherche de meilleurs rendements.

Le marché initial et ses perspectives

Jusqu'en 2008, selon CBRE : 50 % des opérations européennes réalisées en Allemagne et Angleterre. De 2004 à 2008, croissance du marché européen de 330 %.

En France : plus des deux tiers des entreprises françaises possèdent leur actif immobilier. Contre seulement 18 % aux USA par exemple.

En 2010, selon l'ORIE (Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Ile-de-France) : 1.4 Md€ d'opérations de sale & lease-back immobilier et 1.5 Md€ d'opérations de cession-bail réalisées en France.

La restriction continue de l'accès au crédit laisse penser que de plus en plus d'ETI (entreprises de taille intermédiaire) trouvent une réponse financière satisfaisante au travers du sale & lease-back immobilier (renforcement des fonds propres – désendettement – gestion optimisée du cash-flow), telle que nous la définissons ci-après.

Les effets positifs immédiats

Solution juridiquement immobilière, motivations et effets d'abord financiers :

  • Désendettement important de crédits bancaires.
    A propos de concours bancaires à court terme – de crédits à moyen terme (dettes senior - crédits syndiqués par exemple ou autres…) – etc….
  • Capacité d'emprunt bancaire mécaniquement retrouvée
    A propos des futurs cycles d'investissement : Encours de crédits immédiatement réduits, ratios financiers (fonds propres sur endettement notamment) largement améliorés.
    Enfin, ressource bancaire à court terme (concours bancaires) beaucoup mieux affectée à sa destination, càd le working capital ou le BFR d'exploitation.
    NB : le financement bancaire de l'actif immobilier :crédit fréquemment le plus important d'une société sur une longue partie de sa vie. Avec la capacité d'emprunt de la société d'autant absorbée, peut-être au détriment de sa propre exploitation.
  • Fonds propres renforcés
    Situation nette de la société reflétant beaucoup mieux sa réelle valeur économique, une fois l'actif immobilier externalisé.
    Opération également bien adaptée dans une perspective de cession de l'entreprise à moyen terme.

Nous avons réalisé plusieurs opérations de cession d'actifs immobiliers sur ce modèle : du plus spécifique (usine) au plus banal (entrepôt ou local commercial).


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